Köpa/Renovera Lägenhet

[Dani]

Del 1: Köpa

Jag har bott i hyresrätt hela mitt liv och jag har aldrig haft någon anledning till att ta reda på hur det funkar med att köpa lägenhet. Visst jag fattar att man betalar för en lägenhet och sedan en månadsavgift osv men det är allt runtomkring med lån, räntor och såna grejer som jag behöver hjälp med. T.ex...det finns tydligen bottenlån som har en låg ränta och sedan topplån med en högre ränta. Vad är det om? Måste man ha bägge eller kan man slippa topplånet på något sätt?

Sen fattar jag oxå att ju högre kontantinsats så blir det mindre ränta på lån och avbetalningstid osv men vad bör man tänka på om man lånar en summa pengar av banken? Nu vet jag inte om det finns något att tänka på alls men jag vet inte heller om det INTE finns något att tänka på Men bör man liksom eftersträva att ha en viss summa bottenlån och en viss summa topplån osv? Såna grejer är det jag undrar över.

Kort sagt, tipsa mig om ALLT ni vet, bra och dåligt...allt kommer säkert vara nyttigt för mig.


Del 2: Renovera

Jag är litegrann inne på att köpa en lite risig/ful lägenhet som man kan köpa och fräscha upp för att höja värdet på den. Jag har hittat en lägenhet som har helt hemskt äckliga köksluckor och tapeter som framkallar kräkningar som jag ev tänkte att man kunde piffa upp. Den är väldigt central och har balkong och det som ändå skulle vara negativt även om man fixar lägenheten är att själva huset är skitfult...men men.

Det jag vill komma fram till är, kan man ta dit nån smart människa från banken eller någon mäklarfirma som tittar på lägenheten och säger typ att NU är den värd 100K men om du fixar detta och detta så blir den värd t.ex 200K? Funkar det så eller hur gör man?

Vidare...vad bör man titta på för skador och sånt när man inspekterar en lägenhet så att man vet omfattningen av det man behöver renovera?
Finns det nån sorts besiktningsman till sånt här oxå eller hur funkar det?
Säg att man skulle renovera lägenheten själv med någon polare och man ska tapetsera en lägenhet på ca 50-60 kvadrat...vad tar det i tid ungefär om man är två och inte är helt tappade i backen utan har liiiite skillz och vana? Är kakel och klinkers något man vågar sig på själv eller är det bättre att hyra in en polack i såna lägen?

Sen har jag sett att många köper Ikea grejer till deras kök som t.ex spis, köksfläkt, köksluckor, skåp osv osv osv. Hur bra kvalité är det på Ikeas grejer? Finns det något som är mer prisvärt eller funkar Ikeas doningar tillräckligt bra? Att tänka på här är att jag inte är sån som ställer krav på att ugn/spis ska vara si eller så för att jag är värsta noggrann vid matlagning osv utan det ska funka och helst se bra ut, fräscht och modernt. En sista grej här...vad är ett OK pris att betala för ett komplett kök på Ikea med spis och luckor osv? Det jag menar oxå är hur mkt ska man betala för Ikea grejer MAX innan man ska titta på något annat? Pris kontra kvalité ni vet.

LinusE: Du är ju värsta byggmaster och har skillz...behöver man ha värsta skillz för att renovera en lägenhet eller kan man som jag som aldrig gjort det förr fixa det bra? Den enda erfarenheten jag har är träslöjden i skolan typ Men man vet ju hur man spikar osv så helt lost borde man ju inte va.

Är det något mer man bör tänka på ang renoveringsbiten så ös på med tips.

Tack på förhand :huglove:

[Krister]

Lån på banken:
Banken lånar ut som du säger bottenlån och topplån och det är olika ränta på dessa. Saken är den att banken lånar ut ca 80% av bostadens värde i ett långtidslån (bottenlån) och resten av pengarna man behöver får man låna med högre avbetalningstid och då också med något högre ränta, det som styr om du måste ha topplån eller inte är hur mycket egna pengar du lägger in från början. Tänk på att bankerna har olika villkor och räntor så man kan förhandla med de och sen återkomma med ett lägre bud osv.
Skillnaden mot en hyresrätt är att du betalar till dig själv när du betalar lånet och förhoppningsvis så stiger bostaden i värde också så att du får ut mer pengar den dag du säljer lägenheten, sånt kan du aldrig få på en hyresrätt.

Att renovera:
Kök och rum kan du absolut göra själv. Men badrummet skulle jag definitivt låta en hantverkare göra och då någon som jag betalar vitt så det finns kvitto. För om det blir en fuktskada och det sprider sig i huset så är det annars du som är betalningsskyldig, har du det på kvitto så är det den som gjort jobbet som står skyldig om det inte är gjort som det skall.
IKEA´s kök är absolut något jag kan rekommendera, de håller bra kvalité (de flesta kök har stommar från samma fabrik och även då IKEA), det följer även med bra guider med hur man sätter upp köket så det kan du klara av själv, sen om man gör fel så är det inte dyrt att ersätta det som är paj.
Ingen kan gissa på hur lång tid det tar, själv så ordnade jag och några vänner iordning vår lägenhet på 28kvm med nytt kök och nya väggar på 2 1/2 veckor medans jag sett andra göra samma jobb på 3-4 månader.

Det är en enorm tillfredställelse att ha gjort iordning sitt eget hem kan jag säga.

Det går inte att gå till en lägenhet och säga att idag är den värd 100k och imorgon med nya luckor 200k (speciellt inte i dessa tider då det faktiskt är lite osäkert på bostadsmarknaden) utan snarare att lägenheten har det värde som du köper den för och sen kan en mäklare komma dit och göra en uppskattning och den uppskattningen är vad banken går efter när de värdesätter bostaden (detta gör man oftast för att kunna öka bottenlånet och göra sig av med topplånet). Men det är nog inte så troligt att den går upp 100% bara för att den fått andra tapeter och nytt kök, men man vet ju inte.

[Dani]

OK, nä asså jag tog bara 100K och 200K som exempel bara för att fråga om det överhuvudtaget går att göra så. En del bra tips...tack för det.

En annan fråga som jag glömde som jag kom på när du skrev stommar...vad är stamrenovering/renoverad stomme som folk brukar skriva i annonser?

[Featherweight]

En annan sak som kan kosta en slant i renoveringen är eljobb, gamla lägenheter är sällan speciellt välutrustade.. fler uttag, ev. omtrådning av all el, utbyggnad av central och utbyggnad av el i det nya moderna köket ska utföras av elektriker, helst vitt för att precis som krister säger, ha någon att skylla på om det blir problem eller brand... skulle själv inte heller vilja ha en polack till det jobbet.. och då blir det ganska dyrt.

[Krister]

Stamrenovering är att man bytt ut elstam (elen som går till varje lägenhet, alltså inte inne i själva lägenheten) och även rörstammarna (huvudrören som leder vatten till och från lägenheten och då också avlopp).
Detta brukar göras med 30-50års mellanrum och jag inte minns fel, och det som är då är att man brukar göra om hela badrummet och köket när man väl gör stamrenovering för man måste riva in till själva rören så det är inte så skoj att köpa en lägenhet och göra om kök och badrum för att sen höra att de skall göra stambyte.

Precis som Featherweight säger, elektriker vill man också ha på kvitto helst, för annars kan det stå en väldigt dyrt... och försäkringsbolag ersätter inte om det inte är gjort av fackman.

[Dani]

Feather: Bra tips där...ska notera detta

Krister: OK då e jag med, men när man gör den renoveringen...är det något man får stå för själv eller står bostadsrättsföreningen för detta? Eller delar man på det så att de betalar byte av el och vattenrör och man står för renoveringen av kök och badrummet (kakel, luckor osv)? Eller hur fan funkar det?

[eko]

dani har du inte vänner som är utbildade elektiker? du kan få låna min kompis

men du gör detta för att du vill tjäna som jag ser de, jag har polare som gjort detta många gånger o jag har hjälpt till, sist hjälpte jag till o sänka ett tak för att bygga in spottar över hela taket, de blev riktigt fett nice,

har även hjälpt till med badrum men de är så petigt och allt måste vara rätt från början för sen e de som krister säger man kan få problem om man säljer och det sedan blir fuktskada.

jag tycker du ska tänka dig igenom ordentligt, bara fixa tapeter blir inte så snyggt, men tar du målarfärg o gör en slags struktur i den på väggen och gör lite mer så kommer de se riktigt grymt ut.

ska själv oxå köpa nått snart men jag har kompisar som är fackligt godkända så de känns bra, men fan tänk efter så du e 100 att du klarar de innan du ger dig in i nått först, som jag skrev hjälp till lite polare eller familj o lär dig så får du mer kött på benen.

[Krister]

Oftast är det så att i stamrenoveringen så ingår ett standardbadrum och vill man ha annat så får man lägga till den kostnaden själv, men jobbet står föreningen för. I köket är det helt beroende på hur de kommit överrens med de som gör det och hur stammarna sitter, ibland är det hela köket det handlar om och i andra fall är det inget som behöver bytas då rören sitter så till att de kan bytas ändå.

Sen vad gäller renovering så att bara byta färg på väggar och måla om luckorna i köket brukar inte höja värdet på en lägenhet överhuvudtaget utan det krävs större ingrepp som ett fräschare badrum och ett nytt kök och kanske lite annat också... i stockholms innerstad så går lägenheterna för i stort sett lika mycket om de är risiga eller fräscha, bara om de är topprenoverade som de går för mer eller om man byggt om lägenhetens planlösning.
Vår lägenhet t.ex. köptes för 3 år sedan för 955k och sedan ett år senare fick vi den värderad till 1,450.000:-, det var dels värdestigning men sen har jag gjort om planlösningen rejält och det är ett nytt kök (IKEA). Skall bli intressant att se vad den går för om 2-3 veckor när den skall säljas men under 1,6 tror jag inte. (och någon av de fyra mäklare vi haft här heller)

[Dani]

Hehe tack för tipsen Smeko. Jag har ju kompisar som har renoverat en del och har lite kunnande, kanske inte till att göra såna stora grejer som du nämner men tapeter, måla osv är inga problem. Dock är ingen av de godkänd så el och badrum är väl akilleshälen där man får anlita någon men jag vill ju gärna göra så mkt som möjligt själv för att lära sig och tillfredställelsen över att ha byggt det själv. Självklart behöver jag ändå hjälp men du hajar. Sen självklart vill jag att lägenheten ska öka i värde men jag köper inte lägenheten för att fixa och sälja vidare direkt utan det är mer för att få en lägenhet som man själv vill som jag vill köpa något fult och bygga upp.

[Krister]

Om det är så att du gör det för att tjäna pengar så tror jag att du är för sent ute, det är som sagt en lite darrig bostadsmarknad nu och då speciellt utanför storstäderna där det fortfarande är bra tryck på priserna. Att renovera en lägenhet för att sen sälja den dyrare är inget jag själv skulle ge mig in på i dagsläget, men att köpa en lägenhet för att bo några år i, absolut!

[Dani]

Krister: Jag kanske skrev lite hastigt och dåligt förklarat men jag förväntar mig inte att öka värdet över en helg genom att bara måla om och tapetsera utan köper jag en lägenhet så blir det ju nytt kök och badrum samtidigt som jag även tapetserar och målar om självklart

Med andra ord bör man kolla först när det e dags för stamrenoveringen och vad som ingår osv innan man köper en lägenhet...bra tips återigen.

[Krister]

Med din senaste post så absolut, slå till.

Vi letade t.ex. efter ett radhus som var nedgånget bara för att jag gärna vill renovera upp det som vi sedan skall bo i, hittade det och flyttar in i februari. Är jävligt skoj att renovera sitt eget boende.

Att sätta tapeter och måla kan min farmor göra, så det är verkligen inte svårt... att sätta kök krävs att man har tummen på rätt plats och det är jäkligt skoj att ha gjort det själv. Sen kan man alltid få bra råd och tips från gubbarna på bauhaus/siljan/Beijer.

[Dani]

Om det är så att du gör det för att tjäna pengar så tror jag att du är för sent ute, det är som sagt en lite darrig bostadsmarknad nu och då speciellt utanför storstäderna där det fortfarande är bra tryck på priserna. Att renovera en lägenhet för att sen sälja den dyrare är inget jag själv skulle ge mig in på i dagsläget, men att köpa en lägenhet för att bo några år i, absolut!

Nej jag ska inte köpa och fixa för att sälja.
Ja jag vill köpa och renovera och bo i en lägenhet som ska se ut som JAG vill ha den och förhoppningsvis så ökar den i värde med tiden.

E alla med på vad jag menar nu?

[Dani]

Mina polare har satt kök förut så det e inte heller några problem, största problemet som det verkar e badrummet och det har jag hört från arbetskamrater som är husägare att det ska va pilligt och jobbigt att få allt rätt osv så det blir säkert att man lejer bort just det jobbet. Jag ska inte stressköpa något utan jag ska leta och leta och se vad som dyker upp.

Krister: När man ska ändra planlösningen som du skrev...menar du riva väggar och slå upp nya eller vad menar du med det? Behöver man tillstånd för sånt eller är det bara att vifta med släggan hejvilt?

[eko]

dani vill ha en fettish lägenhet som e fetish inrett och sen ragga på fettish brudar jag hajjar brosshan jag hajjar

[EcciBaka]

ang renovering för att höja värdet så ska man tänka efter före. det som kostar med en lägenhet är oftast VAR den är. det estetiska skicket är bara en liten prismodifikation, renovering lockar dock fler köpare och kan trissa upp priset vid budgivning.
själv skulle jag lätt köpa en som är i sämre skick om priset var därefter. färre som bjuder och jag har so far inte låtit bli att spacklaslipamålaskruva på en enda lägenhet jag bott i än.

badrummet så är det precis som krister säger. det gäller tom inkoppling av tvättmaskin... gör du det själv o det brister när du är på resa i thailand 3 veckor o så är det fuktskada i huset när du kommer hem pga det... då täcker inte försäkringen. så är det iaf här. allt som har med VVS ska man låtas utföras av fackman, vitt, med kvitto.

när jag köpte så gick jag till olika banker, fick offerter, spela dem mot varandra och valde till slut den bank som gav mej bäst räntor på lånet

[adio]

Jag hjälpte en kompis som köpt lägenhet att renovera den nu, vi skrapade ner alla tapeter till betongen och bytte alla golv, spacklade, tapetserade och målade. Vi gjorde tre rum och en hall på 3 veckor.

Vid ett stambyte är det inte alls säkert att elen är bytt, det finns ingen som säger egentilgen att det är det utan det är allt avlopp som är bytt.
Den lägenheten jag bor i är det gjort stambyte utan att elen är rörd och även den vi renoverade.
Sen kan du titta om elen ligger i väggarna eller om den ligger utanpå för att ligger den innan för väggen så måste du prata med föreningen om det ska ändras, ligger den utanpå så är det fritt fram att göra vad du vill.

Räkna med att många saker strular på vägen, kolla vad det är för material i väggarna, hur många lager tapet verkar det vara mm.

Vi fick skrapa ner 8 lager tapet i hallen och där har ändå hantverkare varit innan och aldrig rivit bort något.

[EcciBaka]

om stambyte är gjort, kolla på villket sätt. det finns metoden då de byter alla rör som är bäst, kostar mest och täcks av försäkring om det pajjar. är det av den metoden som de använde på t.ex. min mors hus så sätter de in nya rör innuti de gamla, funkar skitbra oftast, men OM det pajjar så täcker inte försäkringen med den metoden.

[Krister]

adio: Det jag skrev är att man KAN byta elstammarna vid en stamrenovering, men som du säger så görs det inte alltid.

Dani: Japps, ändra planlösningen är att riva/bygga väggar och i en bostadsrätt måste du först ha tillåtelse av styrelsen för att göra det, inga problem att få det sålänge du inte rör just stammar eller bärande väggar.
Kör hårt säger jag, är väldigt sällan som bostadsaffärer är dåliga affärer... men visst, risken finns alltid.

[smacke]

ang stambyten så görs det ibland "relining" vilket är att man kör en lång spruta genom rören ( oftast de gamla i gjutjärn ) och sprutar insidan med en plastmassa...
Detta görs då de äldre husen ofta har rören gjutna i väggar å grund.. dvs ett helvete att byta...

[fredde199]

Del 1: Köpa

Sen har jag sett att många köper Ikea grejer till deras kök som t.ex spis, köksfläkt, köksluckor, skåp osv osv osv. Hur bra kvalité är det på Ikeas grejer? Finns det något som är mer prisvärt eller funkar Ikeas doningar tillräckligt bra? Att tänka på här är att jag inte är sån som ställer krav på att ugn/spis ska vara si eller så för att jag är värsta noggrann vid matlagning osv utan det ska funka och helst se bra ut, fräscht och modernt. En sista grej här...vad är ett OK pris att betala för ett komplett kök på Ikea med spis och luckor osv? Det jag menar oxå är hur mkt ska man betala för Ikea grejer MAX innan man ska titta på något annat? Pris kontra kvalité ni vet.

Köp inte Ikeas vitvaror. Vad jag hört och min erfarenhet är att vitvarororna förutom micron ska vara lite rackliga. Ett kök kan du få för allt mellan himmel och jord, beror helt på vad du ska göra... byta vitvaror, laminat- trä- eller stenskiva till bänken, diskhon & blandare... är inga problem att spåra ut totalt...

Sen till badrummet så skulle jag försöka kolla runt väldigt noga efter en bra hantverkare och inte alltid den billigaste. Kostnad på badrummet får du nog räkna med 10 000- 15 000:-/kvm om du lejer bort det

[PatrikGBG]

jag skulle vilja säga att IKEAs vitvaror e sådär...har själv enbart ikea, o de ångrar jag idag...
de är inte dåliga på nåt sätt, men om ja plockat o klistrat som man själv velat bland märken så hade ja fått mer för pengarna...

de jag e mest nöjd med iköket e, lådorna o möjligheterna med o göra lite som man vill me dom ("skåplådor" utdragbara typ) sen spisen e skiiiitbra, resten har ja bara medelmåtta betyg på.

har redan köpt ny kyl/frys,fläkt och micro.

[Krister]

Instämmer i att vitvarorna från IKEA inte är de bästa, hört det från flera håll. Själv har vi deras diskmaskin som är 45cm bred och visst, den funkar klanderfritt men hört många andra som har konstiga problem med grejerna.

[Dani]

OK men då kan det alltså vara värt att titta runt innan man går på Ikea, min polare har inrett sitt kök med bara Ikea grejer och han har inte klagat men Elgiganten brukar ju alltid vara billiga om inte annat

Sen angående låneräntan...får man bättre ränta om man lånar högre belopp eller är det samma oavsett? Kanske är det något som man kan förhandla fram eller? Vad ska man annars sikta på för räntesats då? Jag menar jag kommer absolut gå runt till olika banker men vad är en "bra" ränta? Jag kan ju få t.ex 6% som lägst av bankerna men det behöver ju inte vara en bra ränta. Vad bör man sikta sig på för räntesats liksom? Om det nu överhuvudtaget går att få ett bra svar.

[Hammerin]

Det första är att hitta något som ligger i din budget kategori dvs i tänkbara försäljningspris - de pengar du vill renovera för.
Du går in på några mäklarkontor som arbetar just i de områdena och be dem att berätta om lägenhetstyperna och området och föreningarna. Helst skall du försöka att undvika att de börjar tala om en specifik lägenhet just de har, ta gärna upp någon lägenhet en konkkurrent råkar ha till förjälning.

Det är alltid bättre att köpa för en högre belopp och få lägre månads avgift till föreningen. dvs ju lägre avg till föreningen dessto dyrare blir lägenheten i förhållande till likvärdig lya med högra avg.

När du hittat ett område så gå på många visningar och objekt, ta det lugnt och ha inte för bråttom.

När du sedan börjar hitta i vilken förening du vill bo så skall du läsa på de 3 senaste årsredovisningar och granska de noga.
Sedan följer du upp dessa genom att ringa ordförande i föreningen för att säkerehetställa dig att inga avg höjdningar är på g eller att någon stor hyresgäst av företagslokaler är på g att säga upp sitt kontrakt eller några andra stora förändringar såsom renoveringar eller omläggningar av lån m.m.

När detta är gjort är nästa resten en form sak. OBS, du har som köpare en VÄLDIGT STOR PLIKT i att undersöka lägenheten. vid senare upptäckta fel så står du handfallen om du inte har fullgjort din undersökningsplikt.

Därför rekomenderar jag dig starkt att när det närmar sig kontraktskrivning att anlita en besiktningsman om lägenheten inte redan är besiktigad.
När du nämner för mäklaren om besiktning av lägenheten, så kommer han troligtvis att säga att det är inget man brukar göra.... MEN GÖR DET.

Vad spelar ca 5000kr för roll när du kan förlora hundra tusentalskronor på skadad lägenhet.


Det jag har listat här ovan är det som är mest avhägt ifall det blir en bra affär eller en katastrof.

Lycka till

MVH / Richard (blivande stjärnmäklare)

[Dani]

Tusen tack för de bra tipsen, vad hade man gjort utan HPC?

Någon som har något svar på mina frågor i inlägget precis ovanför Richards inlägg ang. räntor?

[smacke]

tror inte de spelar så stor roll hur mycket du lånar om du inte skall upp i mångmilijonbelopp, men testa går ju...

vi har bra "rabatt" men så känner vi våran bankman ganska bra oxså..

[Krister]

Låneräntan bestäms med hjälp av antingen riskbankens ränta eller Stibor (räntan som bankerna betalar sins emellan), sen handlar det om vilken deal du får till med hur många procentenheter över deras ränta du hamnar.

[Bagarn]

Kanner du nagon i Japan? Styrrantan har precis hojts till 0.5% dar om jag inte har helt fel for mig... :whistling:

[stiivN]

Du får sälja av lite guldhalsband du har Dani så du får råd!